مقایسۀ توان‌پذیری‌ مسکن خانوار در دهک‌های درآمدی با واحدهای مسکونی تولیدشده؛ مطالعۀ موردی: نقاط شهری استان قزوین

آفاق پور, آتوسا; بدر, سیامک

doi:10.48308/sofeh.2024.104623

مقایسۀ توان‌پذیری‌ مسکن خانوار در دهک‌های درآمدی با واحدهای مسکونی تولیدشده؛ مطالعۀ موردی: نقاط شهری استان قزوین

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

¹ دانشجوی دکتری برنامه‌ریزی شهری و منطقه‌ای، دانشکدۀ شهرسازی، دانشگاه تهران، تهران، ایران

² استادیار دانشکدۀ معماری و شهرسازی، دانشگاه شهید بهشتی، تهران، ایران

10.48308/sofeh.2024.104623

چکیده

اهدف و پیشینه: مسئلۀ کمبود و تأمین مسکن همواره یکی از چالش‌های اساسی در جوامع شهری کشور به‌شمار می‌آید. بااین‌حال، موضوع میزان انطباق تولید واحدهای مسکونی ــ چه از حیث کمیت و چه از نظر متوسط سطح زیربنا ــ با سطح توان‌پذیری اقتصادی خانوارها کمتر واکاوی شده است. این کاستی در سیاست‌گذاری، پیامدهایی چون افزایش نرخ اجاره‌نشینی و درعین‌حال رشد سهم واحدهای مسکونی خالی از مجموع موجودی مسکن را به‌همراه داشته است. در همین راستا، هدف اصلی پژوهش حاضر تبیین و آشکارسازی آثار ناشی از فقدان سیاست‌گذاری کارآمد در بخش مسکن در مقیاس منطقه‌ای است؛ به‌همین‌منظور، نقاط شهری استان قزوین مطالعۀ موردی این پژوهش انتخاب شده‌اند.

مواد و روش‌ها: به‌منظور دستیابی به اهداف پژوهش، از رویکرد کمّی با روش تحلیلی ـ توصیفی استفاده شده است. در گام نخست، توان‌پذیری مسکن خانوارها بر اساس دهک‌های درآمدی سالانه و به‌تفکیک شهرهای استان قزوین برآورد گردید. در گام دوم، میزان انطباق این توان‌پذیری با مساحت واحدهای مسکونی تولیدشده طی دورۀ زمانی 1395 تا 1397 بررسی شد. سپس، متوسط مساحت زیربنای مسکونی قابل‌تملک از سوی خانوارهای واقع در دهک‌های درآمدی، از طریق برآورد نرخ پس‌انداز و توان مالی آنها در بهره‌گیری از منابع بانکی محاسبه شد. در ادامه، این مقادیر با متوسط مساحت واحدهای مسکونی تولیدشده در شهرهای استان طی سال‌های 1390 تا 1396 مقایسه گردید.

نتایج و جمع‌بندی: یافته‌های پژوهش نشان می‌دهد که روند تغییرات مساحت واحدهای مسکونی تولیدشده با سطح توان‌پذیری اقتصادی خانوارها در تضاد قرار دارد؛ به‌گونه‌ای که میانگین مساحت واحدهای عرضه‌شده در بازار، به‌طور معناداری بیش از متوسط توان تملک خانوارهاست. در شرایط کنونی که افزایش مستمر قیمت مسکن موجب کاهش توان خانوارها و تملک واحدهای مسکونی با زیربنای کوچک‌تر نسبت به گذشته شده، بازار در جهت معکوس حرکت کرده و واحدهای جدید عمدتاً با زیربنای بزرگ‌تر تولید گردیده‌اند. علاوه‌براین، ازآنجاکه حداقل مساحت واحدهای تولیدی در حدود 50 متر مربع است، برای سه تا چهار دهک نخست درآمدی که توان تملک زیربنای کمتر از این میزان را دارند، عملاً هیچ‌گونه عرضۀ متناظر در بازار مسکن وجود ندارد. این شکاف عرضه و تقاضا به‌مثابۀ یکی از پیامدهای فقدان سیاست‌گذاری متناسب در سطح منطقه‌ای و شهری قابل‌تحلیل است.

کلیدواژه‌ها

عنوان مقاله [English]

Housing Affordability and the Built Stock Across Income Deciles, The Case of Qazvin Province Cities

نویسندگان [English]

Atoosa Afaghpoor ¹
Siamak Badr ²

¹ PhD Candidate, Faculty of Urban Planning, College of Fine Arts, University of Tehran, Tehran, Iran

² Assistant Professor, Faculty of Architecture and Urban Planning, Shahid Beheshti University, Tehran, Iran

چکیده [English]

Background and objectives: The shortage of adequate housing and its provision has long been recognised as one of the most critical challenges facing urban societies in our country. However, comparatively less attention has been paid to the extent to which the characteristics of built units—particularly their floor area—are affordable for the respective household. This mismatch can exacerbate housing market imbalances, contributing to rising rental prices and an increasing proportion of vacant units within the overall housing stock. In this context, the present study pursues two primary objectives: first, to estimate the affordance of households across income deciles in the cities of Qazvin Province; and second, to assess the degree of alignment between their affordance levels and the floor area of residential units produced during the period 2015–2017.

Materials and Methods: This study adopts a quantitative and analytical–descriptive approach. The average floor area affordable to households, disaggregated by income deciles, was estimated based on their savings rate and financial capacity to access bank credit. These affordability estimates were then compared with the average floor area of residential units produced in the cities of Qazvin Province during the period 2010–2016.

Results and conclusion: The findings indicate a clear mismatch between the floor area of newly produced residential units and the housing affordability of households. Market-driven production has led to an increase in the average unit size, diverging from the economic capacity of most households. Concurrently, rising housing prices have reduced the floor area that households can afford, resulting in a widening affordability gap. Moreover, with the minimum size of market-supplied units being approximately 50 square meters, there is virtually no suitable supply for households in the first three to four income deciles, who, in nearly all cities, can only afford units below this threshold.

کلیدواژه‌ها [English]

Housing affordability
Housing production
Housing demand
Income deciles
Cities of Qazvin province

مراجع

Asgari, H. and E. Almasi. “Factors Affecting Housing Prices in Urban Areas of Iran Using Panel Data (1991-2006)”. Economic Research Journal, 11 (2011). (In Persian)

Ayanbod, N. “Examining the Economic Variables of the Housing Demand Function in Urban Areas of Iran”. In Proceedings of the Third Seminar on Housing Development Policies in Iran (Vol. 1). Ministry of Housing and Urban Development, 1996. (In Persian)

Bahrami, J. and P. Aslani. “Effects of Oil Shocks on Private Sector Investment in Housing in a Dynamic Stochastic General Equilibrium Model Based on Real Business Cycles”. Economic Modeling Research, vol. 1, no. 4 (2011): 57-82. (In Persian)

Chanpiwat, N. Estimating the Impact of Immigration on Housing Prices and Housing Affordability in NewZealand. Master’s thesis, Auckland University of Technology, 2013. https://hdl.handle.net/10292/5573

Datta, K. and G. Jones. Housing and Finance in Developing Countries. Routledge, 2002.

Degen, K. and A.M. Fischer. “Immigration and Swiss House Prices”. Swiss National Bank Working Papers, no. 2010-16, Swiss National Bank, 2010.

Ebrahimi, A. and S.M.J. Farahanian. “Sensitivity of Factors Affecting Effective Housing Demand in Iran”. Economic Research and Policies, 2007. (In Persian)

Farhadipour, M. “From Urban Poverty to Housing Poverty: Estimating the Extent of Housing Poverty and its Financing”. Housing Economics Quarterly, 53 (2015): 43-62. (In Persian)

Ghaderi, J. “Estimating Housing Demand in Urban Areas of Iran”. Economic Research, no. 9-10 (2003): 112-134. (In Persian)

Gholizadeh, A.A. and M. Khaksar. “Effect of Household Head’s Income and Education on Housing Tenure in Urban Areas of Iran”. Applied Economic Studies, 6 (2017). (In Persian)

Gonzales, L. and F. Ortega. “Immigration and Housing Booms: Evidence from Spain”. Journal of Regional Science, 53(1) (2013): 37-59.

HajiMolamirzaei, H. “An Islamic–Iranian Model for Implementing the Cultural Policies of the Islamic Republic of Iran”. Islamic Management, 24(3) (2016): 73-92. (In Persian)

IthnaAshari, A. and SMJ. Farhanian, “Investigating the Sensitivity of Factors Affecting Effective Housing Demand in Iran”. Journal of Economic Research and Policies, vol. 15, no. 41-42 (2007): 5-35. (In Persian)

Izadkhasti, H., A. Arabmazar, and K. Ahmadi. “Macroeconomic Factors Affecting the Household Housing Affordability Index in Urban Areas of Iran: Emphasizing the Role of Government”. Iranian Journal of Applied Economic Studies, 8 (2019): 41-71. (In Persian)

Kalantarian, S. “Housing Market Responses to Immigration: Evidence from Italy”. Robert Schuman Centre for Advanced Studies Research Paper, no. 83 (2013): 43-62.

Kearl, J.R. “Inflation, Mortgages and Housing”. Journal of Political Economy, 87(5) (1979): 1115-1137.

Khalili Araghi, M. & A. Hasani. An introduction to housing economics. University of Tehran Press, 2012. (In Persian)

Khalili Araghi, SM., M. Mehrara, and SR. Azimi. “Factors Affecting Housing Prices in Iran Using Panel Data”. Economic Research and Policies, vol. 20, no. 63 (2012): 33-50. (In Persian)

Mills, G., L. Orr, J. Gallagher, M. Reardon, and A. Jacob. Effects of Housing Vouchers on Welfare Families. U.S. Department of Housing and Urban Development, 2006.

Mitlin, D. Building with Credit: Housing Finance for Low-income Households. Routledge, 1997.

Montazeri, M. Estimating the Urban Housing Demand Function in Yazd Province. Master’s thesis, University of Isfahan, 1992. (In Persian)

Mousavi, MH. and H. Dorudian. “Factors Affecting Housing Prices in Tehran”. Economic Modeling, vol. 9, no. 31 (2015): 103-127. (In Persian)

Muth, R. “The Demand for Nonfarm Housing”. In Readings in Urban Economics, 1973, 227-245.

Olsen, E.O. and P. Olsen. “The Demand and Supply of Housing Services: A Critical Survey of the Empirical Literature”. In E. O. Olsen & P. Olsen (Eds.), Handbook of Residential and Urban Economics (vol. 2), 1989.

Saiz, A. “Immigration and Housing Rents in American Cities”. FRB of Philadelphia Working Paper, no. 03-12 (2006); IZA Discussion Paper, no. 2189 (2006).

SangabiFardSima, A. Examination of Urban Housing Demand in Iran. Master’s thesis, University of Tehran, 1990. (In Persian)

Yazdani, F. “Comprehensive Housing Plan: Structural Pathology of the Housing Sector and Strategic Approaches”. Housing Economics Quarterly, 51 (2014): 35-56. (In Persian)

Ziyari, K., F. Parhiz, H. Mahdinejad, and H. Ashteri. “Assessment of Housing for Income Groups and a Housing Provision Program for Low-income Groups: Case of Lorestan Province”. Human Geography Research (Geographical Research), 42 (2010). (In Persian)