An Assessment of the Impact of Overdevelopment RightsSales on the Skyline of Khoy City Using Sky View Factor (SVF) Analysis

Document Type : Original Article


1 Associate Professor, Faculty of Planning and Environmental Sciences, University of Tabriz, Tabriz, Iran

2 MSc. in Urban Planning, Faculty of Planning and Environmental Sciences, University of Tabriz, Tabriz, Iran


With the country'saccelerating urbanisation, we are witnessing expansions and increasing new constructions in Iranian cities. One of the challenges raised in today's cities is the inability of their managers to control height and spatial balance, with the construction of high-rise,out-of-sale buildings causing heterogeneity in the physical structure of cities and their non-compliance with urban planning regulations. In response, this research investigates the effects of unruly high-rise developments on the skyline. Library methods, field survey anddocumentation of values and visual identities have been used here. ArcMap has been used for 3D analyses, and CityEngine and ArcScene for height simulations and analyses (skyline, graph skyline, etc.). The evaluation of the results obtained from 3D modelling shows that overdevelopment occurs at the rate of 2.4%, 3.4% and 8.8% in old, intermediate and new areas, and the average of SVF index in those areas is 70.63, 46.45 and 64.14% respectively. The analysis of the general results confirmed that the skyline of contemporary cities does not follow a specific pattern. Also, this research explains the reason for the relatively irregular skyline caused by the overdevelopment rights sales, and the method of densification and height zoning of that area. Therefore, it is necessary to formulate height laws and adhere to their implementation in order to achieve spatial consistency and also to make the skyline legible.


Main Subjects

اصغری زمانی، اکبر، خلیل ولی‌زاده کامران، و رباب رحمانی. «بررسی تطبیقی وضعیت خط آسمان شهری با استفاده از تحلیل‌های سه‌بعدی GIS؛ مطالعة موردی: شهرک ولی عصر و رشدیه تبریز». نشریه علمی جغرافیا و برنامهریزی، ش. 80 (تابستان 1401): 1-26.
اصغری زمانی، اکبر و کوثر سخائیان. «بررسی تأثیرات تجاری سازی تراکم شهری بر الگوی خط آسمان؛ مطالعة موردی: شهر تبریز». در پنجمین کنفرانس بینالمللی و ششمین کنفرانس ملی عمران، معماری، هنر و طراحی شهری، 1402، 1-15.
چنگیزی، محمدحجت. «جایگاه میدان، آگورا و فوروم در شهر پایدار». در اولین کنفرانس ملی شهرسازی، مدیریت شهری و توسعه پایدار، 1393.
ذکاوت، کامران. «چارچوب استراتژیک مدیریت بصری شهر». آبادی، ش. 18 (زمستان 1385): 68-79.
رنگزن، کاظم، نازنین قنبری، مصطفی کابلی‌زاد، و پوریا مرادی. «ارزیابی شاخص‌های تراکم شهری در امکان‌سنجی استفاده از پتانسیل انرژی خورشیدی با استفاده از GIS؛ مطالعة موردی: منطقه 4 اهواز». نشریه علمی جغرافیا و برنامهریزی، ش. 64 (تابستان 1397): 103-127.
روشنی، فرهاد. «بررسی اثرات بلندمرتبه‌سازی بر ساختار فضائی ـ کالبدی شهر جدید سهند». پایان‌نامه کارشناسی ارشد در رشته جغرفیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه تبریز، 1390.
زیاری، کرامت‌الله. برنامهریزی کاربری اراضی، یزد: انتشارات دانشگاه یزد، 1388.
سخائیان، کوثر. «الگوشناسی مفهوم خط آسمان در نظام‌های مختلف شهر ایرانی با رویکردی بر اثرپذیری آن از تراکم‌فروشی‌های شهری». پایان‌نامه کارشناسی ارشد در رشته برنامه‌ریزی شهری، تبریز: دانشگاه تبریز، 1401.
سعیدنیا، احمد. کتاب سبز راهنمای شهرداریها، ج 6، تهران: سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور، 1383.
شعله، مهسا. «تبیین مفهوم تراکم به‌عنوان ابزار شهرسازی در طرح‌های مسکن». فصلنامه مدیریت شهری، ش. 21 (پاییز 1387): 35-44.
شیعه، اسماعیل. کارگاه برنامهریزی شهری، تهران: انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران، 1386.
قربانی، رسول و فیروز جعفری. «بررسی جایگاه تراکم ساختمانی در طرح‌های توسعه شهری شهر تبریز». نشریه علمی جغرافیا و برنامهریزی، ش. 15 (پاییز 1394): 253-276.
محمودی، سیدامیرسعید. «منظر شهری: مروری بر چند نظریه». آبادی، ش. 18 (زمستان 1385): 54-61.
مرادی، فاطمه و لیلا کریمی فرد. «بررسی تأثیرات خط آسمان بر منظر شهری از زاویه دید عابر پیاده؛ نمونة موردی: میدان بهارستان». در چهارمین کنگره بین‌المللی عمران، معماری و توسعه شهری، 1395.
منتظری، زهرا، محمدرضا مبهوت، و مهدی امیری. «تحلیلی بر چگونگی روند خط آسمان و تأثیر آن بر سیمای شهری؛ نمونة موردی: حرم رضوی». در نهمین سمپوزیوم پیشرفت‌های علوم و تکنولوژی، 1393، 3 -5.
نامداریان، احمدعلی، علی غفاری، محمود قلعه‌نویی، و علی سلطانی. «تحلیل عوامل مؤثر بر شکل‌گیری خط آسمان شهری». هویت شهر، ش. 22 (تابستان 1394): 31-40.
هاشمی، مهپاره. «تأثیر فروش مازاد تراکم در شهرسازی اردبیل». در دومین کنگره بین‌المللی عمران و معماری و طراحی شهری، 1396.
Akdag Girginkaya, Suzan and Seda H. Bostanci. “The Impacts of Prestige Projects on The Skyline of Istanbul”. International Journal of Architectural Research, vol. 7 (2013): 269-281.
Bernard, Andrew B., J. Bradford Jensen, Stephen J. Redding, and Peter K. Schott. “Global Firms”. Economic Literature, 56(2) (2018): 565-619.
Bernard, Jérémy, Erwan Bocher, Gwendall Petit, and Sylvain Palominos. “Sky View Factor Calculation in Urban Context: Computational Performance and Accuracy Analysis of Two Open and Free GIS Tools”. Climate, vol. 6, issue 3 (2018): 5-24.
Bhattacharya, Binay, Arijit Bishnu, Otfried Cheong, Sandip Das, Arindam Karmakar, and Jack Snoeyink. “Computation of Spatial Skyline Points”. Computational Geometry, vol. 93 (2021).
Bostancı, Seda H. “Researching for Methods in Visual Analyses of Urban Skylines”. A+Arch Design International Journal of Architecture and Design, 7(2) (2021): 161-173. DOI: 10.17932/IAU.ARCH.2015.017/arch_v07i2005
Chen, Liang, Edward Ng, Xipo An, Chao Ren, Max Lee, Una Wang, and Zhengjun He. “Sky View Factor Analysis of Street Canyons and Its Implications for Daytime Intra-urban Air Temperature Differentials in High-rise, High-density Urban Areas of Hong Kong: a GIS-Based Simulation Approach”. International Journal of Climatology, vol. 32, Issue 1 (2010): 121-136.
Christodoulou, A. and P. Christidis. “Evaluating Congestion in Urban Areas: The Case of Seville”. Journal of Research in Transportation Business & Management, vol. 39 (2021): 3-10.
Cullen, Gordon. The Concise Townscape. Oxford: Architectural Press, 1996.
Duarte, Silva and Luiz Teixeira. “Urban Climate Adaptation: An Interdisciplinary Research Experience Empowering Architecture and Urbanism Education”. Technology, Environment and Sustainability, no. 2 (2022): 116-125.
Fan, Fei., Shangze Dai, Bo Yang, and Haiqian Ke. “Urban Density, Directed Technological Change, and Carbon Intensity: An Empirical Study Based on Chinese Cities”. Technology in Society, 72 (2023): 1-15.
Fekade, Wubalem. “Deficits of Formal Urban Land Management and Informal Responses under Rapid Urban Growth, an International Perspective”. Habitat International, 24(2) (2000): 127-150.
Gál, T., F. Lindberg, and J. Unger. “Computing Continuous Sky View Factors Using 3D Urban Raster and Vector Databases: Comparison and Application to Urban Climate”. Theoretical and Applied Climatology, 95(1) (2009): 111-123.
Jacobs, Allan B. Great Streets. Cambridge: MIT Press, 1993.
Johnson, G.T and I.D Watson. “The Determination of View Factors in Urban Canyons”. Climate and Applied Meteorology. 23(2) (1984): 329-335.
Karaga, Katerina. “Urban Skyline Planning Strategy Analysis (case stusy: London)”. major project in Westminster University of London, 2015, 1-75.
Kostof, Spiro. The City Shaped: Urban Patterns and Meanings through History. London: Thames and Hudson, 1991.
Li, Jiaying., Wei You, and Wowo Ding. “Exploring Urban Space Quantitative Indicators Associated with Outdoor Ventilation Potential”. Sustainable Cities and Society, 79 (2022):16-21.
Lynch, Kevin. Good City Form. Cambridge: The MIT Press, 1981.
Wang, Yanhao, Yuchen Li, Raymond Chi-Wing, Wong, and Kian-Lee Tan. “A Fully Dynamic Algorithm for k-Regret Minimizing Sets”. International Conference on Data Engineering (ICDE), 2021, 1631-1642.
Wen, Liang., Jeffrey Kenworthy, and Dora Marinova. “Higher Density Environments and the Critical Role of City Streets as Public Open Spaces”. Journal of Sustainability, 27 (2020): 1-34.
Zacharias, J. “Preferences for View Corridors through the Urban Environment”. Landscape and Urban Planning, 12(21) (1999): 217-225.
Zeng, Jian., Ronald de Vlaming., Yang Wu., Matthew R., Robinson, Luke R. Lloyd-Jones., Loic Yengo., Chloe X. Yap., Angli Xue, Julia Sidorenko, Allan F. McRae, Joseph E. Powell, Grant W. Montgomery, Andres Metspalu, Tonu Esko, Greg Gibson, Naomi R. Wray, Peter M. Visscher, and Jian Yang. “Signatures of Negative Selection in the Genetic Architecture of Human Complex Traits”. Springer Nature, 50(5) (2018): 746-753.